居抜きオフィスとは? セットアップオフィスとの違いやメリットを紹介
ビジネスの拠点に居抜きオフィスを検討しているのなら、正しい知識を得る必要があります。居抜きオフィスにはいくつものメリットがあるものの、注意点もあるからです。本記事では、居抜きオフィスの概要やメリット、入居する際の注意点のほか、セットアップオフィスとの違いも解説します。
居抜きオフィスとは?
居抜きオフィスとは、以前の入居者が利用していたままの状態で賃貸するタイプのオフィスです。室内のレイアウトや内装もそのままで、デスクやチェアなどが残されているケースも少なくありません。
一般的に、賃貸オフィスの入居者が退去すると、原状回復が行われます。そのため、新たな入居者へ貸し出す際には、スケルトン物件（設備等が撤去された状態）として提供します。一方、居抜き物件は原状回復工事を行わず、入居者が利用していたときと同じ状態の空間を利用できることが特徴です。
居抜きオフィスとセットアップオフィスとの違い
新たなオフィスの形として、セットアップオフィスにも注目が集まっています。セットアップオフィスとは、あらかじめ内装工事を済ませた状態で提供されるオフィス物件です。通常、入居者が行う内装工事を貸主が行うため、コストを抑えて入居できることが魅力です。
新品か中古か
居抜きとセットアップオフィスの違いは、内装や家具などのコンディションです。居抜きは、前入居者が利用していた空間をそのまま引き継ぐため、内装や設備などは中古です。一方、セットアップオフィスでは内装を一新し、設備や什器も新品を導入します。
また、セットアップオフィスはデザイン性に優れる物件が多いのも特徴です。プロのデザイナーがインテリアデザインを担当するケースも多く、高品質な仕上がりになっていることが少なくありません。
新たに内装工事を行う必要がないのはメリットですが、居抜きに比べて高額な賃料を設定しているケースが多く見受けられます。工事代金は抑えられても、ランニングコストが高くつく可能性があるため慎重に検討しましょう。
原状回復工事義務の有無
居抜き物件の原状回復義務は、新たに物件を借りる人が引き継ぎます。そのため、前入居者は原状回復する必要がありませんが、物件を引き継いだ新入居者は退去時に原状回復の義務を負います。高額な出費になる可能性もあるため、あらかじめ見積もりを提出してもらうと安心です。
一方のセットアップオフィスは、原状回復義務が発生するケースもあれば、そうでないケースもあります。このあたりは、契約によって大きく異なります。そのため、物件の契約を進める前に、原状回復義務の有無をきちんと確認しておきましょう。
居抜きオフィスが注目されている背景
居抜きオフィスが注目されている背景として、テレワークの普及によるオフィス縮小や、ベンチャー企業の増加が挙げられます。また、メディアで取りあげられるケースが増えたのも、注目を集めている理由でしょう。
テレワークの推進によるオフィス縮小
多様な働き方の実現を目指す企業が増加したことに加え、新型コロナウイルスの感染拡大を受け多くの企業がテレワークへとシフトしました。なかには、大半の従業員がテレワークへ移行したケースもあり、オフィスの規模を見直す企業も増えています。
テレワークの稼働率が高くなれば、広々としたオフィスは必要ありません。使わないスペースが多いにもかかわらず、高額な賃料を支払い続けることになるため、オフィスの縮小を進める企業が増加しました。
ただ、オフィス移転には多額のコストが発生します。そこで、居抜きオフィスに注目が集まりました。内装や設備をそのまま引き継ぐ居抜き物件であれば、コストを抑えたオフィス移転が実現します。また、需要の高まりを受け、居抜き物件そのものの数が増加したのも、注目を集めている理由でしょう。
ベンチャー企業の増加
インターネットやデジタル技術の普及により、従来に比べ起業しやすい環境が整いました。ベンチャー企業の数も増えていますが、スタートしたばかりの企業の多くは資金に余裕がありません。
起業したばかりのベンチャー企業は、ビジネスにリソースを投入したいと考えるケースが多く、できるだけオフィスの賃料を抑えたいと考えています。このようなベンチャー企業に、居抜き物件は人気です。これも、居抜きオフィスが注目を集めるにいたった一因でしょう。
居抜きオフィスのメリット
居抜きオフィスへ入居する最大のメリットは、移転費用を抑えられることです。また、居抜きの状態で退去できるのであれば原状回復義務が発生しないため、退去費用も節約できます。さらに、内装やレイアウト作りに時間を割かずに済み、スムーズに移転できるのも魅力です。
オフィス移転費用が節約できる
オフィスの規模にもよりますが、移転には高額な費用が発生します。新たに入居する物件の敷金や礼金、保険料などを始め、内装工事費や什器費、配線工事費、荷物の搬入出費とさまざまなコストが発生します。
居抜き物件であれば、オフィス移転費用を大幅に節約できます。そのままの状態で入居できるため工事が必要なく、デスクやチェアもそのまま使うのなら新たに購入することもありません。
また、内装工事が終わるまでは従来のオフィスを利用しなくてはならないため、そのあいだは2物件の賃料が発生しますが、居抜きであればすぐ入居できるためこのコストも抑えられます。さらに、移転計画の作成やレイアウト設計などにリソースを割く必要がないため、人的コストを削減できます。
退去時の負担が軽減される
一般的に、賃貸物件の退去時にはもとの状態に戻す必要があり、場合によっては高額な費用が発生します。一方、居抜きのままで退去できるのであれば、原状回復義務が発生せず費用負担を軽減できます。
基本的に、居抜き物件を借りると原状回復義務も引き継ぎますが、自社が退去する際も同様に次の入居者へ引き継げる可能性があります。このあたりは、契約により異なるため事前の確認が必須です。
原状回復の必要がなければ、真に必要なものだけを撤収するだけでよいため、大幅に手間を軽減できるでしょう。原状回復が義務付けられている場合には、将来的にどれくらいの費用が発生するのか把握するため、見積もりの依頼をおすすめします。
入居までの期間を短縮できる
スケルトン物件を賃貸したら、内装工事を行う必要があるためすぐには入居できません。レイアウトプランニングや内装業者の選定、設計の依頼、数回にわたる現地での打ち合わせ、見積もり、着工といくつものプロセスが発生し、数ヶ月かかることもあります。
一方、居抜き物件であれば物件をそのまま引き継げるため、入居までの期間を短縮できます。そのため、二重に賃料が発生することもなく、余計な費用負担がかかりません。
居抜きオフィスに入居する際の注意点
居抜きオフィスに入居する際の注意点として、レイアウト変更をしにくいことが挙げられます。また、追加費用が発生するケースがある、そもそも居抜き物件が少ないなども注意点です。
レイアウトの変更がしにくい
前入居者が使用していたままの状態で物件を引き継ぐため、レイアウトもそのままです。間仕切りも以前の状態で残されているため、自社で自由に変更するのは簡単ではありません。
設置するタイプのパーティションであれば容易に移動できますが、軽量鉄骨や石膏ボードを用いて間仕切りを設けている場合は動かせません。また、新たな間仕切りの設置や設備の導入を認めていない物件もあるため、事前の確認が必須です。
レイアウト変更の自由度は低いことから、問題なく業務を遂行できるか、動線はどうかなど、さまざまな部分をチェックしましょう。実際に働くことになる従業員と一緒に見学し、意見を求めるのもよいかもしれません。
引き継ぐ備品もチェックが必要です。残された備品をそのまま利用できるのはメリットですが、そもそも使う必要がない、自社に合わないといった可能性も否めません。
追加費用がかかる可能性がある
居抜き物件に残されている設備や什器などは中古品です。そのため、なかには使えないもの、不具合が発生しているものもあるかもしれません。このようなケースでは、追加費用が発生するため注意が必要です。
また、レイアウトには問題がなくても、足元にコンセントがほしい、照明を追加したいといったケースもあるでしょう。前入居者が退去してしばらく経っている物件であれば、クリーニングの必要も生じます。このような場合、追加工事費やクリーニング費などが発生します。
原状回復についても確認が必須です。退去時の原状回復範囲がどこまでなのか、あらかじめ確認しておきましょう。
希望に合う物件が少ない
そもそも、居抜きオフィスそのものの母数が少ないため、希望にマッチした物件を見つけにくいデメリットがあります。物件を扱っている不動産会社が少ないうえに、働き方改革の推進やコロナ禍で需要が高まったため、競争率が高くなっています。
数が少ないうえに競争率も高いとなれば、希望に沿った物件を見つけにくく、見つけられたとしてもすぐとられてしまうおそれがあります。希望や条件にマッチする物件を見つけたのなら、早めに不動産会社へ相談するなど行動を起こしたほうがよいでしょう。
居抜きで退去できるよう交渉するには､解約予告期間が長くなる
居抜きで退去できない物件であっても、オーナーとの交渉次第で可能になるケースがあります。ただ、その際には解約予告期間を長くしないと応じてもらえないかもしれないため注意が必要です。
居抜きでの退去を認めるのは、オーナーにとってリスキーです。もし居抜きのまま入居してくれる人が新たに見つからなければ、オーナーが原状回復の費用を賄う羽目にもなりかねません。
そのため、オーナーとしてはできるだけ早い段階から、新たな入居者を募りたいと考えます。このような理由から、居抜きでの退去を求めるのなら解約予告期間を長くしなくてはなりません。
居抜きオフィスへの入居までの流れ
居抜きオフィスへの入居をスムーズに進めるため、しっかりと移転計画を立てましょう。旧オフィスの解約から新たな物件の契約などは通常通りです。
物件探し・内覧
物件を見つけないことには始まりません。付き合いのある不動産会社に相談して物件を探してもらう、もしくは自社でインターネットなどを利用して見つける方法があります。
現在では、居抜き物件を専門に扱う不動産関連サイトもあります。このようなWebサイトを利用すれば、スムーズにリサーチできるでしょう。
物件の候補が見つかったら、仲介業者に相談しつつ内覧の申込みをします。内覧時には、レイアウトや設備が自社にマッチしているか、広さは十分か、どこまで備品を引き継げるのかなどを確認しましょう。
審査・申込み
オフィスを賃貸契約する際には、基本的に入居審査が行われます。貸したものの、賃料を支払ってくれないとなるとオーナーが困るため、信頼できる企業か、問題を起こしそうにないかなどを審査します。
実績のないベンチャー企業の場合、事業計画書の提出を求められるかもしれません。オーナーや管理会社の信頼を得られるよう、内容を充実させておきましょう。
契約・引き渡し
審査をクリアできれば契約に進みます。一般的なオフィスの賃貸では、賃貸借契約のみで済みますが、居抜き物件では造作譲渡契約も交わします。
造作譲渡契約とは、設備や什器の引き継ぎに関する契約です。どの設備や什器を譲り受けられるのかを決め、契約を交わします。なお、当該契約は不動産会社やオーナーとではなく、以前の入居者と締結します。
契約内容に誤りがないか、しっかりと確認しましょう。造作譲渡契約書に、譲り受ける設備や什器の項目がきちんと盛り込まれているかは要チェックです。すべての契約手続きが終了すれば、いよいよ物件の引き渡しです。
入居
引き渡しが終わったあとは、オフィス移転計画に基づき移転を開始します。足りない設備や什器があれば、入居前に準備しておくとよいでしょう。たとえば、インターネット回線やコンセントの増設などが考えられます。
オフィスビルによっては、荷物の搬入出ができるタイミングが決まっているケースがあるため注意しましょう。事前に、荷物が搬入される予定日をビル管理会社などに通知しなければならないこともあります。不足している設備を整え、必要な荷物も搬入したら業務を開始できます。
居抜き物件であれば追加の工事も最小限で済み、入居までの期間も大幅に短縮できます。できるだけコストを抑えてオフィスを移転したい、すぐにでも移転したいと考えている企業であれば、居抜きは最適な物件です。
居抜きオフィスをお探しならValue Officeへ
居抜きオフィスなら、移転費用を節約可能で入居までの期間も短縮できます。一方、物件が少ない、レイアウト変更の自由度が低いなどの注意点があることも把握しておきましょう。
「Value Office」は、居抜きやセットアップオフィスを専門に扱っており、内装や什器、セキュリティ商材の提案までワンストップで行っています。スムーズに最短で居抜き物件に移転したいと考えるのなら、一度問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
