居抜きオフィスのメリット・デメリットとは｜セットアップオフィスとの違いや注意点を解説

居抜きオフィスの大きなメリットは、前テナントの内装・設備・什器を引き継ぐことで、初期費用と移転期間を抑えられる点です。従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万～60万円程度が目安ですが、居抜きオフィスでは既存の内装や什器を活用することで、これらの費用を抑えられる可能性があります。株式会社FRSが運営するValue Officeは、東京エリアの居抜きオフィスとセットアップオフィスに特化した賃貸オフィス検索サイトです。

居抜きオフィスとは何ですか？

居抜きオフィスとは、前のテナントが使用していた内装・間仕切り・配線・照明・空調・オフィス家具などを残した状態で貸し出される賃貸オフィスを指します。

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万～60万円程度が目安です。居抜きオフィスでは、前テナントの内装や配線、什器などを引き継ぐことで、これらの初期費用を抑えやすくなります。

契約上は「造作譲渡」という形で、前テナントから内装や什器の所有権を引き継ぐケースが一般的です。譲渡範囲は物件ごとに異なるため、書面での確認が欠かせません。

Value Office では、ガラスパーテーションによる開放感のある内装、会議室、WEB会議ブース付きなど、現代の働き方に適した居抜き物件を掲載しています。

居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは何ですか？

居抜きオフィスは前テナントの内装を引き継ぐ物件、セットアップオフィスは貸主（オーナー）側があらかじめ内装を施した物件という違いがあります。

セットアップオフィスは貸主が内装を用意するため、造作譲渡料が不要なケースが多く、内装のグレードも一定水準に整えられています。詳細はセットアップオフィスの特徴とメリットを解説した記事で確認できます。

比較軸	居抜きオフィス	セットアップオフィス	従来の賃貸オフィス
内装の用意	前テナントの内装を引き継ぐ	貸主が内装を施工済み	入居者が新規施工
内装工事・家具購入費	既存の内装・什器を活用できれば削減可能	内装・家具付きなら削減可能	30～60坪の場合、1坪あたり30万～60万円程度
レイアウト設計・設計監理	既存内装を活用する場合は原則不要	貸主が施工済み	上記の坪単価に含む
入居までの期間	契約後、最短即日で入居可能	契約後、最短即日で入居可能	内装工事に1～3か月程度
掲載サービス	Value Office（株式会社FRS）	Value Office（株式会社FRS）	オフィス移転navi （株式会社FRS）

通常の賃貸オフィス（原状回復済み物件）との違いは何ですか？

通常の賃貸オフィスは契約開始時点で原状回復された状態のため、入居者が内装工事を一から行う必要があります。

内装工事会社の選定・見積もり・打ち合わせ、設備・什器の選定や発注を含めると、実際に利用を開始するまで1～3か月程度を要することがあります。

居抜きオフィスは、この工事プロセスそのものを省略できる点が構造的な違いです。セットアップオフィスとの違いを整理したページも判断材料になります。

なぜ居抜きオフィスが注目されているのですか？

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事や家具の購入に1坪あたり30万～60万円程度かかることがあります。そのため、初期費用を抑えたい企業にとって、居抜きオフィスは選択肢の一つです。

前テナントの内装や什器をそのまま活用できれば、新たに必要となる内装工事や家具購入の費用を抑えられます。

第二は、働き方の多様化に伴うオフィス面積の見直しです。オフィスの縮小や最適化が進むなか、原状回復費用を抑えるために内装を残したまま退去するケースが増え、居抜き物件として流通する機会も増えています。

第三は、より短期間での移転を求める企業が増えていることです。契約後に1～3か月程度の工事期間を待たずに稼働できれば、移転にかかる時間を短縮でき、事業計画も進めやすくなります。

どんな企業に居抜きオフィスは向いていますか？

初期投資を抑えて早期に稼働したいスタートアップ企業、中小企業、サテライトオフィスを検討する企業に向いています。

Value Office は、東京でオフィス移転を検討する企業向けのサービスです。内装コストや工期を抑えたい企業や、デザイン性の高いオフィスを探したい企業の物件探しに活用できます。

成長スピードが速い企業の物件選びは、ベンチャー企業のオフィス選びのポイントも併せて確認しておくと判断が早まります。

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万～60万円程度が目安です。居抜きオフィスでは既存の内装や什器を活用することで、これらの初期費用を抑えられる可能性があります。

メリットは入居時と退去時の両局面に分かれます。以下で6つの観点に整理します。

• 初期費用の削減（内装工事費・什器購入費）
• 移転期間の短縮（契約後、最短即日での入居）
• レイアウト検討の手間の軽減
• デザイン性の高い内装を低コストで取得
• 退去時の原状回復費用・処分費の削減
• 什器やOA機器の処分費・運搬費の削減

メリット1：初期費用はどのくらい削減できますか？

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万～60万円程度が目安です。この金額にはレイアウト設計費・設計監理費も含まれます。

単純計算すると、30坪では900万～1,800万円、60坪では1,800万～3,600万円程度に相当します。

居抜きオフィスでは、既存の内装や什器を活用できる範囲に応じて、これらの初期費用を抑えることができます。物件によってはエアコンや照明などの設備も残されており、新設費用をさらに抑えられる可能性があります。

什器を一部だけ買い替える場合は、オフィス什器の選び方を参考に、引き継ぐものと新規購入するものを切り分けると無駄が出ません。

メリット2：移転期間はどのくらい短縮できますか？

居抜きオフィスは既存の内装を引き継げるため、大規模な追加工事が不要な場合は、契約後、最短即日で入居できます。

通常のオフィスでは、契約後に1～3か月の内装工事期間を見込むケースがあります。この期間をほぼ丸ごと短縮できる計算になります。

移転期間が短くなれば、新オフィスの工事期間中に発生する旧オフィスとの二重賃料も抑えやすくなります。賃料負担の重複は、工期短縮がそのまま金額に跳ね返る項目です。

メリット3：レイアウト検討の手間はどれだけ減りますか？

既に会議室・執務スペース・受付が形になっているため、ゾーニングの設計プロセスを大幅に省略できます。

内装工事会社の選定、見積もり、打ち合わせ、設備・什器の選定や発注という一連の工程が不要になるため、移転担当者の作業負担も軽減できます。

引っ越し時の搬入什器も減るため、運搬費や移転当日の作業負担も抑えやすくなります。

メリット4：デザイン性の高い内装を低コストで取得できますか？

従来の賃貸オフィスでは内装工事や家具購入にまとまった初期費用がかかるため、既存の内装や什器を活用できる居抜きオフィスは、初期投資を抑えながら整ったオフィス環境を利用できる選択肢です。

完全オリジナルの内装デザインを求める企業は、通常の賃貸オフィス物件で好みの内装に仕上げるのがよいでしょう。

デザインの好みや必要な設備が合えば、内装工事や家具の購入などの手間や負担がなくすぐに入居することのできる居抜き物件が大変おすすめです。

Value Office では、ガラスパーテーションによる開放感のある内装、会議室、WEB会議ブース付きなど、現代の働き方に適した居抜き物件を多数掲載しています。

採用活動や取引先の来訪を意識するなら、内装の完成度は企業ブランディングの資産として機能します。

メリット5：退去時の原状回復費用はどれだけ抑えられますか？

原状回復費用の目安は、100坪未満では1坪あたり5万～12万円、100坪以上では1坪あたり12万～17万円程度です。

物件の状態や工事範囲、ビルのグレードによってはさらに高額になる場合があります。原状回復では、パーティションや造作物の撤去、カーペット・壁紙の張り替え、什器・備品の撤去なども対象です。

居抜き退去で内装や使用可能な什器を次のテナントへ引き継げれば、この原状回復工事の費用を抑えられます。相場の詳細は原状回復費用の相場とポイントで確認できます。

メリット6：什器やOA機器の処分費はどのくらいですか？

産業廃棄物処理業者へ運搬・廃棄を依頼する場合の目安は、2トントラック1台で約7～8万円、4トントラック1台で約10～15万円です。

什器やOA機器を廃棄する場合、この処分費用が原状回復費用に上乗せされます。台数が増えれば金額も比例して増えていきます。

居抜き退去によって使用可能な什器を次のテナントへ譲渡できれば、撤去した設備や家具などの廃棄・運搬費用も抑えられます。

居抜きオフィスのデメリット・注意点は何ですか？

居抜きオフィスは内装や什器にかかる初期費用を抑えやすい一方、レイアウトの不適合や原状回復義務の引き継ぎといった確認事項があります。

メリットの裏返しとして、既存の条件を受け入れる前提に立つため、事前確認の精度が結果を左右します。

希望のレイアウトが見つからないことはありますか？

前テナントの組織構成に合わせて作られた内装のため、自社の人数構成や働き方に完全に合致するとは限りません。

会議室の数、個室の有無、執務席の密度は変更しにくい部分です。内覧時に、実際の座席数と会議需要をその場で当てはめて検証する必要があります。

物件数が少なくタイミングを逃すことはありますか？

居抜きオフィスは前テナントの退去に伴って発生するため、常時多数が市場に出ているわけではありません。

Value Office では、エリアや坪数だけでなく「駅から3分以内」「敷金3か月以下」「家具付き」といったこだわり条件から効率的に絞り込めるため、条件に合う物件を見落としにくくなります。

設備や什器の老朽化リスクはありますか？

引き継ぐ内装や什器は中古であり、空調・照明・配線の劣化状況は物件ごとに異なります。

デスクやチェアの座面、キャビネットの鍵、LANの敷設状況などは内覧時に個別に確認すべき項目です。買い替えが必要な範囲を見積もりに織り込んでおくと、想定外の追加費用を防げます。

思わぬ追加費用が発生することはありますか？

造作譲渡料、部分的な内装工事費、什器の入れ替え費用、通信工事費などが発生する場合があります。

居抜きオフィスでも、造作譲渡料や部分的な内装工事、什器の入れ替えなどが必要になる場合があります。追加費用の金額と範囲は、契約前に確認しておくことが重要です。

移転全体の費用構造はオフィス移転コスト削減のポイントで整理しておくと精度が上がります。

前テナントの影響を受けることはありますか？

同じ内装を使うため、前テナントの業種に合わせたデザインやレイアウトの特徴が残っている場合があります。

看板・サイン・ロゴ跡の処理、受付の造作の意匠などは、自社ブランディングに合わせて手を入れる余地を確認しておきます。

居抜きで退去できるとは限らないのですか？

居抜きで退去するためには、まずオーナーの承諾を得ることが前提です。

そのうえで、内装や設備を引き継ぐ次期テナントを決め、原状回復義務についても引き継げる契約とする必要があります。次のテナントが決まれば、使用できる什器や備品を譲渡し、内装を残した状態で引き渡すことができます。

これにより、通常であれば発生する原状回復費用と什器・設備の処分費用の双方を削減できます。逆に条件が揃わなければ、通常の原状回復工事が必要になります。

居抜きオフィスを選ぶ際に見るべきポイントは何ですか？

判断は「立地」「面積とレイアウト」「内部の状態」「契約内容」の4軸で行うのが実務的です。

Value Office では、エリア・坪数に加えて「駅から3分以内」「敷金3か月以下」「家具付き」といった移転コストと利便性に直結する条件から物件を絞り込めます。

立地条件はどう判断しますか？

通勤時間、取引先へのアクセス、周辺環境の3点で評価します。

Value Office の検索条件には「駅から3分以内」があり、駅からの距離を条件にして物件を絞り込めます。駅から近い物件は、従業員の通勤や採用時の利便性を考えるうえでも判断材料になります。

広さと設備を踏まえたレイアウトはどう確認しますか？

現在の従業員数と3年後の想定人数を並べ、既存の席数・会議室数で足りるかを検証します。

増員を予定している場合は、追加で必要になるデスクやチェアなどの什器も確認し、物件選定時に必要な席数と追加費用を見込んでおくことが重要です。

内部の状態はどこをチェックしますか？

内覧時に以下を確認します。

• 空調・照明の稼働状況と設置年
• LAN配線・電源容量とWEB会議ブースの有無
• パーティション・ガラス面の傷や汚れ
• デスク・チェア・キャビネットの数量と状態
• 給湯室・トイレなど共用部の清潔さ

契約内容はどこを精査すべきですか？

造作譲渡の範囲、原状回復義務の範囲、造作譲渡料の有無、解約予告期間の4点を書面で確認します。

引き継ぐ設備や内装の範囲は物件ごとに異なるため、口頭合意で進めるとトラブルの原因になります。契約手続き全体の流れは賃貸事務所を借りるための手続きと物件選びのポイントで確認できます。

居抜きオフィスの費用目安（30～60坪の場合）

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費として1坪あたり30万～60万円程度が目安です。また、原状回復費用は100坪未満の場合、1坪あたり5万～12万円程度が目安となります。

費用項目	従来の賃貸オフィスの目安	居抜きオフィスの場合
内装工事・家具購入費（30～60坪）	1坪あたり30万～60万円程度（レイアウト設計・設計監理費を含む）	既存の内装・什器を活用できれば削減可能
費用例	30坪：900万～1,800万円／60坪：1,800万～3,600万円	活用できる範囲に応じて削減
入居までの期間	契約後1～3か月程度の内装工事	契約後、最短即日で入居可能
原状回復費用（100坪未満）	1坪あたり5万～12万円程度	居抜き退去なら削減可能
什器処分費	2トン車7～8万円／4トン車10～15万円	次期テナントへ譲渡すれば不要

居抜きオフィスでは、既存の内装や什器を活用できる範囲に応じて初期費用を抑えられます。実際の削減額は、引き継げる内装・設備・什器の範囲や状態によって変わります。

居抜きオフィスを探すならどう進めればよいですか？

進め方は、条件の整理、物件検索、内覧、契約内容の精査という順序が基本です。

• 移転目的（コスト削減・拡張・縮小・ブランディング）を整理し、優先順位を決める
• 必要坪数や席数、会議室数の目安を整理する
• Value Office で「駅から3分以内」「敷金3か月以下」「家具付き」等の条件を設定する
• 内覧で設備・什器の状態と数量を実測する
• 造作譲渡の範囲と原状回復義務の範囲を書面で確認する

Value Office は、株式会社FRSが運営する、東京エリアを中心に居抜きオフィス・セットアップオフィスに特化した賃貸オフィス検索サイトです。居抜き物件と内装工事済みのセットアップオフィスを並行して比較検討できます。詳細な賃料や募集条件は、各物件ページから問い合わせて確認できます。

よくある質問（FAQ）

居抜きオフィスの初期費用はどれくらい削減できますか？

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費として1坪あたり30万～60万円程度が目安です。居抜きオフィスでは既存の内装や什器を活用することで、その範囲に応じて初期費用を抑えられます。

内装工事・家具購入費の目安はいくらですか？

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万～60万円程度が目安です。この金額にはレイアウト設計費・設計監理費も含まれます。

オフィス什器の購入費はいくらかかりますか？

家具購入費は、内装工事費などと合わせた金額として示されています。30～60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万～60万円程度が目安です。

通常の賃貸オフィスは入居までどれくらいかかりますか？

内装工事会社の選定、見積もり、打ち合わせ、設備・什器の選定や発注を含めると、実際に利用できるまで1～3か月程度を要することがあります。

居抜きオフィスはどれくらい早く入居できますか？

既存の内装をそのまま活用でき、大規模な追加工事が不要な場合は、契約後、最短即日で入居できます。

二重賃料は避けられますか？

移転期間が短くなれば、新オフィスの工事期間中に発生する旧オフィスとの二重賃料も抑えやすくなります。

原状回復費用の相場はいくらですか？

原状回復費用の目安は、100坪未満では1坪あたり5万～12万円、100坪以上では1坪あたり12万～17万円程度です。

原状回復ではどこまで工事が必要ですか？

パーティションや造作物の撤去、カーペット・壁紙の張り替え、什器・備品の撤去などが対象になります。ビルのグレードや工事範囲によっては費用がさらに高額になる場合があります。

什器やOA機器の処分費用はいくらですか？

産業廃棄物処理業者へ運搬・廃棄を依頼する場合、2トントラック1台で約7～8万円、4トントラック1台で約10～15万円が目安です。

居抜きで退去するには何が必要ですか？

まずオーナーの承諾を得ることが前提です。そのうえで内装や設備を引き継ぐ次期テナントを決め、原状回復義務についても引き継げる契約とする必要があります。

居抜き退去で削減できるのは何の費用ですか？

通常であれば発生する原状回復費用と、什器・設備の処分費用の双方を削減できます。

居抜きオフィスとセットアップオフィスはどちらを選ぶべきですか？

前テナントの内装をそのまま活かしてコストを最優先するなら居抜きオフィス、貸主が整えた一定水準の内装を求めるならセットアップオフィスが適します。Value Office は両方を掲載しているため、比較検討しながら条件に合う物件を探せます。

居抜きオフィスの物件はどこで探せますか？

Value Office は東京エリアを中心とした居抜きオフィスおよびセットアップオフィスに特化した賃貸オフィス検索サイトです。エリア・坪数に加え「駅から3分以内」「敷金3か月以下」「家具付き」の条件で絞り込めます。

デザイン性の高い居抜きオフィスはありますか？

Value Office では、ガラスパーテーションによる開放感のある内装、会議室、WEB会議ブース付きなど、現代の働き方に適した居抜き物件を掲載しています。

造作譲渡契約書で確認すべき点は何ですか？

引き継ぐ設備や内装の範囲は物件ごとに異なるため、譲渡対象の一覧、譲渡料、原状回復義務の帰属を書面で確認します。

まとめ：居抜きオフィス選定の決め手

居抜きオフィスは、入居時と退去時の両方でコストを抑えられる選択肢です。

従来の賃貸オフィスでは、30～60坪の場合、内装工事・家具購入費として1坪あたり30万～60万円程度が目安です。また、原状回復費用は100坪未満で1坪あたり5万～12万円程度が目安となります。居抜きオフィスでは、既存の内装や什器を活用することで、これらの費用や移転にかかる時間を抑えられる可能性があります。

決め手になるのは、造作譲渡の範囲と原状回復義務の範囲を契約前に書面で確定させることです。契約内容が曖昧な場合、退去時に想定外の原状回復費用が発生する可能性があります。

株式会社FRSが運営する Value Office は、東京エリアの居抜きオフィスとセットアップオフィスに特化した賃貸オフィス検索サイトです。内装工事や家具購入などの初期費用を抑えながら移転したい企業の物件探しを支援しています。