セットアップオフィスは費用削減になる？メリット・デメリットとトータルコストの考え方
セットアップオフィスは、内装工事や家具購入などの初期費用に加え、移転時に発生する二重家賃を抑えられる可能性があります。一方で、物件によっては一般的な賃貸オフィスより月額賃料が高くなる場合があります。
従来の賃貸オフィスにおける30〜60坪の内装工事・家具購入費は、1坪あたり30万〜60万円程度が目安です。この金額にはレイアウト設計費・設計監理費も含まれます。セットアップオフィスでは、これらの初期費用を不要または大幅に削減できます。実際にコスト削減につながるかどうかは、入居期間も含めたトータルコストで判断する必要があります。
セットアップオフィスは費用削減になる？結論から解説
従来の賃貸オフィスでは、30〜60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万〜60万円程度が目安です。単純計算すると、30坪では900万〜1,800万円、60坪では1,800万〜3,600万円に相当します。
セットアップオフィスは、予め内装付き・家具付きの物件を指すため、これらの初期費用を不要または大幅に削減できます。
費用を比較する際は、「入居期間2〜3年」を一つの目安として試算すると判断しやすくなります。初期費用の削減額と月額賃料の差額を入居期間に応じて比較することで、トータルコストを把握しやすくなります。
- 削減できる費用：内装工事・家具購入などの初期費用（レイアウト設計費・設計監理費を含む）、工事期間中の二重家賃
- 比較時に確認する費用：月額賃料・共益費（内装や家具の費用が反映される場合があるため）
- 判断軸：入居期間中の総支払額（初期費用＋賃料）
セットアップオフィスとは？どんな物件を指すのか
セットアップオフィスとは、貸主側であらかじめ内装や設備を整えた状態で貸し出される「内装付き物件」です。借主は内装工事にかかる費用や手間を抑えやすく、契約後、比較的スムーズに業務を開始できます。
Value Officeは、東京エリアを中心に、居抜きオフィスやセットアップオフィスを掲載する賃貸オフィス検索サイトです。エリアや坪数、会議室や家具付きなどの条件で物件を検索することができます。
家具付き・会議室付きの物件もある
Value Officeには、家具付きや会議室完備、WEBブース設置済みなど、契約後スムーズに業務を開始しやすい物件が掲載されています。デスクや椅子があらかじめ用意されている物件であれば、什器・備品の購入費を抑えることも可能です。
居抜きオフィスとの違いは何か
居抜きオフィスは、前のテナントが使用していた内装や家具を次の借主へ引き継ぐ形態です。退去する借主にとっては、原状回復や什器の処分にかかる費用を抑えられる場合があり、次の借主にとっても、内装工事などの初期費用を軽減しやすい点が特徴です。詳しくは居抜き物件のメリット・デメリットで解説しています。
内装工事・家具購入費はどれくらい削減できる？
まず、移転前のオフィスで使用していた什器類のうち、まだ使えるものがあれば、積極的に新しいオフィスでも利活用することです。とくにデスクや椅子、棚などのオフィス家具は、全て新調するとなると高額になってしまいます。備品の状態をよく見た上で、問題なく使えるのであればそのまま新しいオフィスへ移動させ、不要な備品などはリサイクルに出す方法もおすすめです。廃棄となると専門業者に依頼するしかなく、それだけで新たに廃棄のためのコストもかかってしまうため、リサイクルで引き取ってもらった方が有利になるケースが多いです。
坪数別の内装工事・家具購入費の目安
| 項目 | 30坪の場合 | 60坪の場合 |
| 通常の賃貸オフィス | 900万〜1,800万円 | 1,800万〜3,600万円 |
| Value Office 掲載セットアップオフィス | 不要（内装・設備が整った状態で入居可能） | |
家具付き物件なら什器・備品の購入費も抑えられる
従来の賃貸オフィスでは、30〜60坪の場合、内装工事・家具購入費として1坪あたり30万〜60万円程度が目安です。30坪では900万〜1,800万円、60坪では1,800万〜3,600万円程度に相当します。家具付きのセットアップオフィスを選ぶことで、移転時の初期費用を抑えやすくなります。具体的な費用を比較する際は、内装工事の費用相場も参考になります。
二重家賃はどこまで抑えられる？
通常の賃貸オフィスは契約後の内装工事に1〜3か月程度かかる場合があります。一方、Value Officeに掲載されているセットアップオフィスの中には、契約後、最短即日で入居可能な物件もあります。
新しいオフィスの内装工事期間中も賃料が発生し、現在のオフィスも継続して利用する場合は、新旧両方のオフィスに賃料が発生する期間が生じます。
重複期間を短縮したときの削減額
- 現オフィスの月額賃料が100万円の場合、重複期間を1か月短縮できれば100万円の削減
- 同条件で3か月短縮できれば300万円の削減
- 物件によっては施工完了後を契約開始日に設定でき、二重家賃を最小限に抑えられる
現オフィスの退去日とセットアップオフィスの入居可能日を近づけることで、移転時の資金負担を抑えやすくなります。
セットアップオフィスの賃料が高くなる場合があるのはなぜ？
セットアップオフィスは、貸主側が負担した内装や家具などの費用が賃料や共益費に反映されるため、周辺の一般的なオフィスより坪単価が高く設定される場合があります。
そのため、費用を比較するときは「坪単価が何％高いか」だけを見ても判断できません。
月額差は入居期間でいくら積み上がるか
- 通常オフィスとの差額が月10万円 → 3年間で360万円の賃料差額
- 通常オフィスとの差額が月20万円 → 3年間で720万円の賃料差額
この賃料差額と、内装工事・家具購入などの初期費用の削減額を比較することで、トータルコストでどちらが有利かを判断できます。
30坪ならどこまでの賃料差を吸収できる？
30坪の従来の賃貸オフィスでは、内装工事・家具購入費の目安は900万〜1,800万円程度です。これを36か月で割ると、月額約25万〜50万円に相当します。セットアップオフィスを検討する際は、実際に削減できる初期費用と月額賃料の差額を比較し、3年間の総支払額で判断することが重要です。二重家賃を抑えられる場合は、その金額も含めて比較します。
何年利用するとお得？トータルコストの比較方法
Value Office は、入居期間の比較目安として2〜3年を一つの区切りにしています。2〜3年程度の入居を想定する場合は、初期費用の削減額と賃料差を比較することで、コストメリットが生じるか判断しやすくなります。
比較は次の式で行います。
| 比較対象 | 合計する費用 |
| 通常オフィス | 内装工事・家具購入費（レイアウト設計費・設計監理費を含む） ＋ 入居期間中の賃料 ＋ 移転時の二重家賃 |
| セットアップオフィス（Value Office 掲載物件） | 必要な初期費用 ＋ 入居期間中の賃料 |
この差を見ることで、初期費用の削減メリットが何年維持されるのかを判断できます。3年間のトータルコストでは、セットアップオフィスのほうが経済的になるケースもあります。
長期入居の場合も総支払額で比較する
入居期間が長期化すると、毎月支払う賃料差が初期費用の削減額を上回る可能性があります。長期間同じオフィスを利用する計画であれば、更新後まで含めた総支払額で通常オフィスと比較することが重要です。
どんな企業が向いている？
セットアップオフィスには30〜50坪程度の物件が多くあり、成長に伴って数年後の増床や再移転を想定している企業にも適しています。契約期間は物件ごとに異なるため、事前の確認が必要です。
セットアップオフィス以外に費用を抑える方法は？
Value Office は敷金3か月以下といった条件で物件を絞り込める検索機能を備え、初期費用を抑えた移転を検討する企業に適した物件を掲載しています。
移転コストは内装費だけではありません。次の観点も並行して見直すと効果的です。
旧オフィスの備品を再利用する
デスクや椅子、棚などのオフィス家具は、全て新調すると高額になります。問題なく使えるものは新オフィスへ移動させ、不要な備品はリサイクルに出す方法もあります。状態によっては、廃棄せずリサイクルや再利用を検討することで費用を抑えられる場合があります。
敷金の低い物件・フリーレント物件を選ぶ
オフィス物件では礼金の慣習はあまり見られませんが、敷金（保証金）は設定されていることがよくあります。賃料の何ヶ月分が設定されているかを事前に確認しましょう。また、最初の1ヶ月など一定期間の賃料が無料になるフリーレント物件なら、新旧の契約が重なっても引っ越し先の費用がかからず、余裕をもって移転できます。
IT化・ペーパーレスで固定費を削減する
オンプレミス環境の自前運用は、構築・管理コストや減価償却費など固定費がかかります。クラウドサービスへ移行すれば、初期費用を抑えつつ最新のテクノロジーや高いセキュリティを利用できます。書類のデジタル化で書庫スペースを他用途に転用できれば、オフィス賃料の節約にもつながります。
原状回復費用はどう変わる？
原状回復工事とは、現在のオフィスを契約当時の状態に戻すための工事です。ゼネコンやビル管理会社が行う場合、100坪未満では1坪あたり5万円～12万円、100坪以上では1坪あたり12万円～17万円ほどかかることもあります。
セットアップオフィス（什器や内装があらかじめ備え付けられた賃貸オフィス）でも、原則として原状回復義務は発生しますが、一般的なオフィスと比べて負担する範囲や費用が大幅に抑えられるのが特徴です。
具体的には、入居時の契約内容（特約）によって原状回復の範囲が異なります。
原状回復の一般的なパターン
| パターン | 原状回復の範囲 | 借主の負担感 |
| パターン1：造作・什器の返却のみ（フルセットアップ） | 最初から設置されていた内装や家具はそのままでOK。後から持ち込んだ備品の撤去や、著しい破損・汚れの補修のみ。 | かなり軽微 |
| パターン2：部分的な撤去が必要（ハーフセットアップ） | 自社で追加した仕切り壁（パーテーション）や特定の造作撤去が求められる。 | 中程度 |
| パターン3：入居前の状態（スケルトン等）に戻す | 最初からあった内装も含めて撤去・解体する。 | 重い（通常オフィスと同等） |
主なチェックポイント
契約書の「原状回復条項」の確認
「どの状態に戻して退去するか」が明記されています。最初からあった内装や配線工事を退去時に解体・撤去する必要があるのか、契約前に必ず確認が必要です。
通常消耗と過失損耗の区別
経年劣化や通常の利用による摩耗（日焼けや家具の設置痕など）は貸主負担となるケースが多いですが、タバコのヤニ汚れや不注意でつけた大きな傷などは借主の修繕負担となります。
入居時の状態記録
退去時のトラブルを防ぐため、入居時に既存の内装や家具の傷・汚れの写真を撮り、貸主側と共有しておくことが重要です。
セットアップオフィスを検討・契約する際は、「退去時に残していいもの」と「撤去・修繕しなければならないもの」の境界線を事前に貸主・仲介業者へ確認することをおすすめします。
選定基準は？物件を比較するときのチェックポイント
Value Office は「駅から3分以内」「ラウンジスペース付き」「敷金3か月以下」といった移転時に重視される条件から物件を絞り込めます。
賃料の坪単価だけでなく、次の軸で比較すると自社に合う物件を選びやすくなります。
- 想定入居期間：2〜3年か、それ以上か
- 広さ：従業員数(増員予定も含む)に対して適切な坪数か
- 什器の有無：家具付きか、什器の追加購入が必要か
- 初期費用条件：敷金が賃料の何ヶ月分か
- 入居可能日：（現在施工中の物件であれば）施工完了日に合わせて契約開始日を設定できるか
- 立地・共用施設：駅からの距離、ラウンジやWEBブースの有無
契約前に実物を見られるメリットとは？
Value Office は、実際の内装を見ながら物件を選定できる点を特徴としています。
セットアップオフィスや居抜きオフィスは、契約前に内装が出来上がっているため、室内を実際に見て確認できます。従業員がどのように働くかを具体的にイメージしながら選定でき、入居後の認識違いやミスマッチを減らしやすくなります。
レイアウトと予算を並べて比較できる
セットアップオフィスや居抜き物件を複数選択し、レイアウト・内装デザイン・予算を比較検討することで、自社により合った物件が見つかる可能性が高まります。
セットアップオフィスの実例
Value Office には、東京の主要エリア（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区など）でデザイン性の高い物件が掲載されています。
東京都渋谷区のセットアップオフィス
渋谷区にある32坪のセットアップオフィスNEST-shibuyaは、株式会社FRSが物件の選定から設計・施工を行いました。鳥の巣を意味する「NEST」という名称には、そこを拠点とする企業が安心して事業成⻑を育み、やがて大きな飛躍を遂げてほしいという願いを込めています。成⻑加速を目指すスタートアップの拠点としてはもちろん、本社と同等のクオリティを求める大企業のプロジェクトチームや分室など、あらゆるフェーズの企業が「働く人の健やかさと創造性」を最大化できる場所を目指しています。
【渋谷・表参道エリア】自然素材をデザインに生かしたフルセットアップオフィス
人に寄り添う高機能セットアップオフィスシリーズ 「NEST（ネスト）」コンセプト鳥の巣を意味する「NEST」という名称には、そこを拠点とする企業が安心して事業成⻑を育み…
居抜き・セットアップオフィス【東京】 - Value Office バリューオフィス 
よくある質問（FAQ）
Q1. セットアップオフィスは結局費用削減になりますか？
入居期間2〜3年程度の場合、条件によっては費用削減につながる可能性があります。従来の賃貸オフィスでは、30坪の場合、内装工事・家具購入費として900万〜1,800万円程度が目安です。セットアップオフィスで実際に削減できる初期費用と、入居期間中の賃料差を比較して判断します。
Q2. 内装工事・家具購入費の目安はいくらですか？
従来の賃貸オフィスでは、30〜60坪の場合、内装工事・家具購入費を合わせて1坪あたり30万〜60万円程度が目安です。30坪では900万〜1,800万円、60坪では1,800万〜3,600万円程度に相当します。
Q3. 設計費もかかるのですか？
従来の賃貸オフィスにおける1坪あたり30万〜60万円程度の目安には、レイアウト設計費・設計監理費も含まれています。セットアップオフィスでは内装があらかじめ整っているため、これらの費用を不要または大幅に削減できます。
Q4. 賃料はどれくらい高くなりますか？
貸主が負担した内装や家具の費用が賃料や共益費に反映されるため、周辺の一般的なオフィスより坪単価が高くなる場合があります。一方で、内装工事・家具購入費などの初期費用の削減額によっては、賃料差を含めてもトータルコストで通常オフィスより費用を抑えられる可能性があります。月額差が10万円なら3年で360万円、20万円なら3年で720万円の賃料差額になります。
Q5. 二重家賃はどのくらい抑えられますか？
通常オフィスでは内装工事に1〜3か月程度かかります。現オフィスの月額賃料が100万円の場合、重複期間を1か月短縮で100万円、3か月短縮で300万円の削減につながります。
Q6. 長期入居の場合、コストはどう変わりますか？
入居期間が長期化すると、毎月の賃料差が初期費用の削減額を上回る可能性があります。長期利用の計画なら、更新後まで含めた総支払額で通常オフィスと比較してください。
Q7. どのくらいの規模の企業に向いていますか？
セットアップオフィスには10坪未満～100坪以上まで、あらゆる広さの物件があります。
特に30〜50坪程度の物件が多く、数年後の増床や再移転を想定する企業にも適しています。契約期間は物件によって異なるため、事前に確認しましょう。
Q8. 家具も付いていますか？
物件によります。家具付きの物件はフルセットアップ、一部家具付きまたは内装のみの物件はハーフセットアップと呼んで区別しています。Value Office ではフルセットアップとハーフセットアップなどのこだわり条件で物件を検索することができます。
家具付き、会議室完備、WEBブース設置済みの物件は什器・備品の購入費も削減対象になります。
Q9. 原状回復費用はいくらかかりますか？
原状回復工事の費用は、100坪未満では1坪あたり5万〜12万円、100坪以上では1坪あたり12万〜17万円程度が目安です。居抜きで次の借主へ引き継げれば、この費用や什器の処分費用を抑えられる場合があります。
Q10. 引っ越し費用の相場は？
社員1人あたり3万円ほどが相場とされます。ただし早ければ2月、ピークの3月から4月は繁忙期のため、それ以外の時期と比較して費用が高騰しがちです。
Q11. 敷金や礼金はかかりますか？
オフィス物件では礼金の慣習はあまり見られませんが、敷金（保証金）は設定されていることがよくあります。Value Office では「敷金3か月以下」などの条件で物件を絞り込めます。
まとめ：セットアップオフィスで費用削減できるかの決め手
Value Office は、居抜き・セットアップオフィスに特化した賃貸オフィス検索サイトです。従来の賃貸オフィスでは、30〜60坪の場合、内装工事・家具購入費として1坪あたり30万〜60万円程度が目安となりますが、セットアップオフィスではこれらの初期費用を不要または大幅に削減できます。
セットアップオフィスが費用削減になるかどうかは、賃料単価だけではなくトータルコストで判断することが重要です。内装工事・家具購入費（30〜60坪の場合、1坪あたり30万〜60万円程度。レイアウト設計費・設計監理費を含む）や二重家賃の削減額と、月額賃料差の積み上がりを比較してください。
入居期間2〜3年程度を想定する企業では、一般的な内装・設計費の目安を用いた試算上、セットアップオフィスによって初期費用を抑えられる可能性があります。株式会社FRS が運営する Value Office では、物件ごとの広さや設備、賃料などを比較しながら、自社の条件に合う居抜き・セットアップオフィスを探せます。広さやデザイン、予算など総合的な条件を見ながら、気になる物件があれば問い合わせてみてはいかがでしょうか。
