オフィスの原状回復費用とは? 相場やトラブル防止のポイントを解説

賃貸オフィスの原状回復には大きな費用がかかるケースがあるため、トラブルを避けるためには注意が必要です。この記事では、オフィスを退去する際の原状回復費用について、その範囲や相場、トラブル防止のポイントを解説します。退去時の手間やコストを削減できる退去方法も確認しましょう。

移転前に知っておきたい「原状回復」の基本

「原状回復」とは、賃借人が賃貸物件を修繕して、入居時と同じ状態に戻すことです。賃貸オフィスを借りたあと、賃貸契約を終えてこれまで入居していた物件を出る際には、原状回復をしなければなりません。

原状回復義務は以前から法律で決められていましたが、回復の範囲に関して言及がなかったため、「どこまで元通りにするべきか」「施工にかかった費用は借主と貸主のどちらが負担するのか」などで揉め、トラブルが発生するケースがありました。

こうしたトラブルの発生を受けて、2020年4月に施行された改正民法には、これまで明記されていなかった原状回復義務の「範囲」が明記されました。

オフィスの原状回復はどこまで行えばよいのか？

改正民法621条には、「通常の使用で生じた損耗」と「経年劣化」以外の損傷について、賃借人に回復義務があると定められています。この義務の範囲は、オフィスの賃借人であっても居住用賃貸物件の賃借人であっても同じです。

ただし、上記条文は任意規定であって、契約に特約をつけることで原状回復義務の範囲を広げることは可能です。そのため賃貸オフィスの場合、賃貸借契約に賃借人の原状回復義務を重くする特約が盛り込まれていることが多々あります。これは、オフィスの場合は個人の住宅と違って使用状況を予測するのが難しく、賃借人によって損耗状態が大きく異なることが一因となります。

つまり、どこまでの範囲を回復するべきかは、契約内容次第です。一般的には、借主の故意や過失があったかどうかにかかわらず、すべて借主の負担で、物件を借りた当初と同じ状態に戻す契約になっているケースが多いでしょう。スケルトン状態で契約を結んだケースでは、すべての内装を撤去し、壁や床、天井が剥き出しのスケルトン状態に戻さなければなりません。

具体的な工事内容は、たとえば以下の項目があります。

・物件に持ち込んだ什器や備品などの撤去
・カーペット、壁紙、クロスの張り替え
・設置したパーティションや看板、造作物の撤去
・電気・電話回線の回復・撤去
・壁や天井・床のクリーニング　など

ただしSOHOマンションなど小規模な事務所と住宅を兼用するケースでは、原状回復を求められる範囲が住宅と同じ内容で済む場合もあります。詳しい内容は賃貸借契約書に記載されているため、契約書をよくチェックしておくことが大切です。

オフィスの原状回復費用の相場はいくら？

オフィスの原状回復費用は、坪当たり2～10万円ほどが相場ですが、物件の広さによって違いがあります。小さな物件の場合は坪当たり2～5万円、中程度の広さで坪当たり4～8万円、広いケースでは坪当たり8～12万円が目安です。大まかな金額であれば、物件の坪数に目安額をかけると、施工費を予測できます。

ただし、広さ以外にも、物件の状態や立地、入居時の内装工事などさまざまな要因から費用に違いがでるため、単純な計算だけで精度の高い数字を出すのは難しい面があります。たとえば高級ビルや築浅のハイグレードビルでは、相場も坪当たり10～50万円と大幅に上がります。

また、指定業者が工事を行うケースでは、業者同士の価格競争が発生しないことから施工費用は高額になりやすい傾向があります。ほかにも、ビルのワンフロアまるごとの物件など、どこまでを施工するべきかわかりにくいケースでは、廊下など共用部分の施工費用も含まれて高額になっている場合があります。

このように原状回復費用は、相場だけでなくさまざまなケースを考慮して金額を計算する必要があり概算を出すのは難しくなっています。ただし、施工内容に関しては、大抵の場合は賃貸契約書に書き込まれています。費用を予測するためにもよく確認しておきましょう。

オフィスの原状回復工事でトラブルを避けるには？

原状回復の際には、工事の範囲や費用負担をめぐってトラブルが発生する場合があります。トラブル回避のために、以下の点に気をつけましょう。

原状回復工事費用の見積もりを入念にチェックする

工事費用は、内訳も含め、見積もりをよくチェックすることが大切です。

見積もりに「床の張り替え」「壁紙の張り替え」など項目ごとに内訳が書かれておらず、「〇〇工事一式」などとまとめて記載されている場合には、必ず詳しい内容を業者に確認しましょう。作業内容がすべて確認できる見積書を作ってもらい、賃貸借契約書の内容と照らし合わせると、工事内容に問題がないかチェックできます。

見積書に記載されている工事面積と実際の物件面積が同じかどうかも確認が必要です。業者が見積もりを図面から計算した場合には、実際の面積と異なるケースがあります。その場合は工事費用を抑えられるかもしれません。

また、共用部分など借主が負担しなくてもよい場所の施工費用まで見積もりに含まれていないかをチェックしておくと、あとから気がついて問題になることがありません。

トラブルを防ぐためには、入居前の状態に戻すにはどの程度の修繕が必要なのか、どういった施工を発注するべきかを貸主や管理会社と話し合い、認識をすり合わせておくと安心です。

原状回復工事を指定業者以外にも依頼できるか確認する

賃貸借契約書には、工事を発注する業者が指定されているケースが多くあります。この場合はほかの業者に依頼できないため、事前に契約書を見て業者についても把握しておくことが必要です。業者の指定がない場合は施工費が安いほかの業者に発注して費用を削減できる可能性があります。

ただしほかの業者に頼むときには、契約書で決められているとおりに施工してもらわなければなりません。もし施工後の仕上がりに不備があった場合、追加工事が発生して代金がかえって高くつくおそれがあります。

なお、業者が指定されているケースでも、ほかの業者に相見積もりを依頼することをおすすめします。他社からの見積額がわかれば指定業者が提示した費用が適切かどうかの判断ができるためです。見積額が他社よりも高すぎる場合には、他社の見積額をもとに費用について貸主と交渉できます。

原状回復工事のスケジュールは余裕を持って組む

原状回復工事は、退去後から契約満了日までに行うのが一般的です。施工をすべて終わらせ、引き渡しをするべきタイミングは賃貸借契約書に書かれているため、予定を組む前に確認しましょう。

工事にかかる期間は、物件の広さや損傷、汚れの度合いなどによって違いがあります。着工から完了まで、2週間～1ヶ月程度は見ておきたいところです。余裕を持ってスケジュールを組んでおかないと、物件引き渡しまでにすべての工事を終えられないかもしれません。予定どおりに引き渡しができないと、追加で家賃を支払うことになるおそれがあります。

余分な家賃の支払いを避けるには、管理会社に解約予告を行ったあと、早めにスケジュールを組み、修繕や撤去を依頼する施工業者も選んでおくことが大切です。解約予告は一般的に退去の6ヶ月前までに行いますので、解約予告から6ヶ月以内に工事を完了できるよう予定を立てておきましょう。

オフィス移転を行う時期に注意

オフィス移転は、一般的に1～3月、9～12月に集中します。この時期には施工業者が多くの仕事を抱えており、頼みたい日程では依頼できないケースもあるため注意が必要です。引っ越し業者を頼みたい場合も同様に、希望する日程で予約を入れるのが難しいケースがあります。

時期をずらしても問題がない場合には、混雑しやすい時期を避けて移転を行うのがおすすめです。どうしても時期をずらせない場合には、できるだけ早めに業者に予約を入れましょう。施工の遅れなども考慮して、完成がギリギリにならないよう無理のない予定を立てておく必要があります。

原状回復費用と手間を抑えるなら居抜き退去

オフィスの原状回復は費用が高額になりやすく、退去する際の手間もかかります。しかし居抜き退去なら費用や手間を抑えられます。

居抜き退去とは

居抜き退去とは、賃貸物件の内装や備品などをそのまま残した状態で賃貸契約を終了させ、退去することです。オフィスを退去するときは基本的に、内装造作などを施していない入居した時点と同じ状態に戻すことが求められます。ところが居抜き退去の場合には内装造作や設備などをほとんど残して次の入居者に承継するケースが多いため、内装や設備すべてを撤去する必要はありません。原状回復には施工費用がかかり、施工のあとには壁紙や床材、撤去した設備などの廃棄物が発生します。居抜き退去を選ぶと原状回復を行わずに済むため、施工費用や廃棄物の廃棄、運搬料金もかかりません。

また、原状回復工事が不要なので退去直前まで営業を続けることができます。解約予告後すぐに新しい入居者が決まれば、解約予告期間や工事中の賃料を支払わなくてよい場合もあります。

居抜き退去の流れ

最初に、貸主（オーナー）に居抜き退去をしてよいか相談し、承諾を得る必要があります。貸主の許可を得ていないと、次の入居者が見つかったとしても造作譲渡や居抜き退去ができないため、許可を得てから準備を行います。

また、新しい入居者を募集する際に使用するため、現在のレイアウト図や入居した際の工事図面を準備しておきます。物件内にまだ使える什器や備品などがあるなら、適正な価格で売却することも可能です。新しい入居者が決まったら、できるものは譲渡を行い、什器や内装はそのままの状態で引き渡します。

原状回復工事の関連費用を削減するならセットアップオフィス

セットアップオフィスとは、オーナーが応接室・会議室などの間仕切り、机やいすなどの什器をセットした状態で賃貸に出している物件のことです。すでに施工を終えて内装が決まっているため、業務で使用する通信機器の配線などが完了するとすぐに仕事が始められる点が大きなメリットです。

セットアップオフィスは、多くの会社が利用しやすいスタイルで作られているため、机まわりなどの什器は汎用性が高く機能的なものが多い特徴があります。応接室やラウンジなどのデザイン性が高い物件やラグジュアリー感のある物件も多く、従業員のモチベーションアップにもつながります。また、自社サイトに魅力的な会社の写真をアップできるメリットもあり、今注目を集めている賃貸物件の形態です。

セットアップオフィスで移転の手間とコストを削減できる！

セットアップオフィスを選ぶと、移転時にかかる手間やコストが削減できます。

一般的な賃貸オフィスは何もない状態で賃貸契約を結ぶため、内装工事を行い、壁紙や什器などを購入して配置まで行う必要がありますが、セットアップオフィスではすでにほとんどが準備されています。必要な什器や配置を考えたり、工事の発注や手配をしたりする手間が不要なので、担当者の業務負担が軽減されます。

移転時の初期コストも大幅に削減できます。内装工事費用や什器・備品の購入費用などがほとんどかからないのはもちろん、二重賃料も避けられるためです。一般的なオフィス移転の場合、新たなオフィスの賃貸借契約が開始したあとに内装工事を行うため、通常は移転前のオフィスと新しいオフィスの賃料を二重で支払わなければなりません。しかしセットアップオフィスは事前に内装工事が済んでいて契約後はすぐに業務を開始できるため、内装工事中の二重賃料を支払う必要がありません。オフィス移転の初期コストを削減するにはおすすめの方法です。

セットアップオフィスにおける原状回復工事

一般的な賃貸オフィスを退去するときは、借りるときに設置した備品やパーテーション、造作、設備などすべてを撤去し、入居した時点のまっさらな状態に戻す必要があります。一方、セットアップオフィスは、インテリアが配置されている借りたときの状態に戻すのが基本です。クリーニング費用などはかかるものの、セットされていた内装や設備をすべて撤去する必要はありません。どの程度の回復作業・施工が必要になるのかは賃貸契約書を見るなどして事前にチェックしておきましょう。

ただし物件の内装やパーティション、什器などを大きく変更していた場合には、原状回復が必要です。セットアップオフィスでは、高価な内装や造作を施しているケースも多いため、工事費用が高くつく可能性があります。また、追加の内装工事をした場合は、どこまでが回復範囲に含まれるのかがわかりにくくなります。事務所のデザインやインテリアをよく変更するなど、こだわりがある場合には注意が必要です。

まとめ

賃貸オフィスの原状回復は契約書の内容に従う必要があり、費用は物件の広さや損傷の状況によって違いが生じます。高額になりやすく、範囲や負担に関してトラブルが生じるケースもあるため注意が必要です。

セットアップオフィスを利用すると、内装を変更しない限り原状回復工事が不要なケースが多いため、移転時の初期コストを大幅に削減できます。セットアップオフィスを探すなら、豊富な物件をそろえているValue Officeがおすすめです。